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限价房转为共有产权房,比例为何设定为85%?

作者:admin
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发布时间:2018-05-09 20:44:24
来源:互联网

  作者张文绞

  5月7日,北京市住建委出台限价房项目销售征求意见稿,对限价房项目销售方式做了分类:设定限评比(限房价/评估价),高于85%的按正常商品房售卖,低于85%的转为共有产权房摇号出售。

  举个例子,假如某项目的限定房价为5万元/平米,评估价为6万元/平米,则限评比为83%,低于85%,需转为共有产权房销售。反之,限评比高于85%,按正常商品房销售。

  相比正常销售,共有产权房销售的对象更严格,具体采取摇号方式。

  销售方式的变化,对市场来说意味着什么?购房者,到底该不该紧张?

  限价房扮演保障房角色

  土地已经出让,价格已经限定,房子在建。接下来,对开发商来说,是怎么卖的问题;对购房者而言,是有没有资格买以及能不能买到的问题。

  现实中,限价房因其价格低于市场价而备受追捧。在2016年北京930新政后,为抑制房价快速上涨,严控地价,北京土地市场出现了一大批限价房项目。在整个北京楼市供应不足的情况下,此类房源更是一房难求。

   被限价的预售房源,非常紧张,部分开发商不仅拒绝公积金,甚至要求全款,这种情况下,刚需买房难度加大。 中原地产首席分析师杨大伟指出。

  在这种情况下,如果不做任何规定,限价房项目在销售环节非常容易出现暗箱操作的手法。

  思源地产首席分析师郭毅将这种情况称之为购房 鄙视链 。 全款买房的往里走,按揭的不要堵门口,公积金贷款的请把共享单车挪一挪 。

  根据征求意见稿,限评比低于85%的项目需要转为共有产权房销售摇号出售。这在某种程度上,保障了人们购房的公平性。

  换句话说,在购买限价房方面,富人和平民站在了同一起跑线上。

  这也符合当下的情况,随着经适房的渐消隐退,自住房、共有产权房、限价房一定程度上扮演了保障房的角色。

  为什么是85%?

  在解释为何设定为85%之前,需要理解自住房、共有产权房等的价格,它们大多低于周边市场价格约3成。

  如果按照以前思路,限评比设定低于85%,会产生一个问题,投机客牟利的空间被放大。

  房屋的特点就是高总价,动辄数百万元的总房价,即便按照15%的价差计算,也有几十万元的获利空间。

  在全国楼市求稳的背景下,显然不希望投机客的大量出现。尤其对北京而言,限价房项目多达60余个,公布案名的已有近20个,总货值高达千亿级别。

  如果限评比设定高于85%,同样会产生一个问题,开发商积极性被打击。

  高于85%意味着,转为共有产权的项目将更多。共有产权房很关键的一点是,产权不完整,对购房者的吸引力变小。

  相比正常销售方式,共有产权摇号销售、政府收购,开发商可以活动的空间更小。茶水费、内部购房等潜规则将被限制。

  另外,开发商在拿地时已经面临较高的地价,限价房项目通常以高周转方式出手,以便回正现金流,否则可能面临 算不过来帐 的局面。

  改变销售规则,销售节奏可能会变慢。张大伟也认为,如果在企业拿地之后再改变销售规则,开发商积极性被打击,进而对土地市场的稳定不利。目前,北京已出现多宗土地流标。

  再进一步考虑,土地流标,导致的结果是市场房屋供应量减少,供需矛盾更加突出。市场并不乐见这一现象发生。

  北京房协副会长、秘书长陈志也认为,如果设定比例过高,收购项目过多,会对北京普通商品住房供应造成影响,不利于商品住房市场的稳定。


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